¿Cómo trata y define los aleros el Reglamento Nacional de Edificaciones?

Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. Según el Tribunal Registral (TR), para verificar la concordancia de las áreas obrantes en el título, la medida de los aleros debe encontrarse detallada por pisos, a efectos de verificar el área ocupada de cada piso. Con lo señalado en el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), aprobado por el Decreto Supremo N.° 011-2006-Vivienda, el Tribunal Registral reitera que «el área ocupada de los distintos niveles de una edificación no podrá ser superior al área del terreno, salvo que exista alero externo del área techada en cuyo caso se incrementa en dicha área. El término ‘alero’, de acuerdo con el RNE, es el elemento que sobresale de un muro o soporte estructural o decorativo que forma parte del techo de una edificación. Asimismo, de acuerdo al diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, el término proyección es definido como: ‘La que resulta de trazar todas las líneas proyectantes perpendiculares a un plano’. Concordando las definiciones expuestas anteriormente, será área techada todo lo que se encuentre dentro de la proyección del techo sobre el plano del piso.

En ese sentido, los aleros o voladizos externos no formarán parte de las áreas ocupadas ni techadas del nivel en que se generan, por cuanto sobrepasan los límites del plano del piso, es decir, del área ocupada del mismo. Sin embargo, el alero externo deberá formar parte de la descripción de la edificación pues la consignación de las medidas y área ocupada del alero externo justifica el incremento de área de los pisos superiores, en la medida que acrecienta el área ocupada de estos pisos. Es decir, sí resulta necesario determinar el área del alero en el primer piso, así como en los niveles en que se genere como un área distinta al área techada del respectivo piso, a efectos de establecer el incremento de área en el siguiente nivel. No incrementará el área de los pisos superiores cuando se está ante un alero decorativo» (sic). En el caso, por ejemplo, en atención a lo expuesto, si el área del terreno es 152,00 m2 y existen aleros externos sobre el techo del primer piso, estos incrementarían el área ocupada del piso superior, esto es, del segundo piso. «No obstante ello, en el presente caso no es posible verificar el área ocupada del 2do y 3er piso, en tanto no se ha dejado indicado en la documentación técnica la medida de los aleros por piso, habiéndose sólo indicado de manera genérica en el plano de ubicación que para el alero externo se cuenta con una medida de 4.85 m2 sin indicar el piso a que corresponde o si dicha cantidad es la suma de todos los aleros; téngase en cuenta que el área del terreno más el área del o de los aleros por piso, va a permitir conocer el área ocupada de cada piso. De esa manera una vez obtenido el área de cada piso, procederá la comprobación de estas a través de la suma de las áreas de las secciones de propiedad exclusiva y de las áreas comunes» (sic). (V. P. Elena Vásquez Torres) [TR, R. 3564-2023-Sunarp-TR, 21/08/2023]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Norma Técnica G-0402 del Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobada por el Decreto Supremo N.° 011-2006-Vivienda.

Entidad o persona comprometida: Registro de Predios del Callao.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por el Decreto Supremo N.° 035-2006-Vivienda.

Información relacionada:

+ Vivienda modifica la Norma Técnica G.040, Definiciones, del Título I – Generalidades del Reglamento Nacional de Edificaciones. [MVCS, R. M. 029-2021-Vivienda, 29/01/2021]

+ El polígono de un terreno | El único caso en el que un alero no incrementará el área de los pisos superiores. [Sunarp, R. 1003-2022-Sunarp-TR, 18/03/2022]

+ Atención con los planos | El alero externo debe formar parte de la descripción de la edificación. [Sunarp, R. 949-2022-Sunarp-TR, 14/03/2022]