Si se desprende que el porcentaje de cuotas ideales transferido es sobre la totalidad del predio, no procede exigir un instrumento público aclaratorio

Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. Si de la escritura pública otorgada se desprende que el porcentaje de cuotas ideales transferido es respecto a la totalidad del predio, no procede exigir que se otorgue un instrumento público aclaratorio. Cuando el artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que en el asiento de inscripción de una transferencia de cuota ideal debe indicarse la cuota con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, lo que se sostiene es que en el asiento debe constar la cuota ideal que pertenecerá al adquirente como resultado de la transferencia.

Esta asunción queda ratificada por el hecho de que se exige que la circunstancia de la cuota ideal con relación a la totalidad del predio aparezca en el título que se presenta al Registro o, lo que es igual, a decir que en el título debe figurar el porcentaje que, con relación al íntegro del bien (y no con relación a una parte de este), se está transfiriendo. Así, según el Tribunal Registral (TR), «debe tenerse en cuenta que el requisito contenido en el artículo 96 antes citado tiene como presupuesto que se transfiera una parte de las alícuotas de copropiedad que le correspondan al transferente, pues en este caso su cuota ideal sobre la integridad del predio se verá modificada, razón por la que dicha circunstancia deberá constar expresamente en el título y en el asiento de inscripción a efectos de su publicidad. No ocurre ello, cuando se transfiere la integridad de la cuota ideal que le corresponde en el predio al transferente, pues en este caso no existe desmembración o partición de las alícuotas sino que es la misma cantidad de cuotas ideales registradas las que se transmiten al adquirente, razón por la que bastará hacer referencia a que se transfiere el íntegro o la totalidad de alícuotas que le corresponden en un determinado predio (…). Por tanto, resulta claro que el porcentaje de cuota ideal del que es titular el copropietario es el que figura en la partida registral. El porcentaje del cual señale ser propietario el transferente no modifica el porcentaje inscrito del que es titular, puede señalar en la escritura que es propietario único o de una cuota mayor o menor a la que en realidad tiene conforme a la partida. Incluso, puede no señalar en la escritura, cuál es el porcentaje del que es titular. En tal sentido, el dato relevante para efectos registrales es el porcentaje que se transfiere, por lo que el registrador debe verificar que efectivamente el titular sea propietario del porcentaje que transfiere, acudiendo para ello a la partida registral y no a lo que el transferente manifiesta tener» (sic). (V. P. Beatriz Cruz Peñaherrera) [TR, R. 4379-2023-Sunarp-TR, 13/10/2023]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Entidad o persona comprometida: Registro de Predios de Lima.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Artículos 168 y 169 del Código Civil.

Información relacionada:

+ Al transferir alícuotas, la calificación registral debe determinar cuál es el predio sobre el que se transfiere una cuota ideal. [Sunarp, R. 3144-2021-Sunarp-TR, 23/12/2021]

+ Hay que «dividir» y «partir» el bien y cumplir los requisitos de independización si se quiere registrar la venta material de una parte del predio bajo copropiedad. [Sunarp, R. 2144-2021-Sunarp-TR, 18/10/2021]