El principio de especialidad | El contrato de compraventa de bien futuro no necesita determinar previa y exactamente el inmueble

Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. En el caso, el Tribunal Registral resolvió que la discrepancia sobre la identificación del bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan tal identificación. Así, señala la instancia, «la sección de propiedad exclusiva que es objeto de un contrato de compraventa de bien futuro puede ser determinada o susceptible de determinación en el contrato respectivo, no resultando exigible que conste descrita de manera exacta, por cuanto su existencia quedará condicionada a la conformidad de obra de la edificación» (sic). A lo largo de su resolución, la instancia registral da cuenta que, «en el ámbito registral, la necesidad de la determinación de los bienes y derechos que son objeto del tráfico jurídico está amparada en el principio registral de ‘especialidad’ o ‘determinación’, recogido por el Artículo IV del Título Preliminar del Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP). Para identificar al predio objeto de transferencia lo usual es consignar su ubicación. Así, tratándose de predios urbanos, el predio quedará identificado si se indica la calle y numeración o lote, manzana y urbanización, además de precisar el distrito y provincia en que se ubica.

El predio también quedará identificado si en el título se indica la partida registral en la que obra inscrito, siempre que se trate de predios independizados. Para describir al predio también puede consignarse su área, linderos y medidas perimétricas. Sin embargo, estos datos por sí solos no identifican plenamente al predio, pudiendo emplearse de manera complementaria. Igualmente, en ocasiones se consignan en el título de transferencia datos relativos al modo en que el transferente adquirió la propiedad, datos que también se pueden emplear de manera complementaria para la identificación del predio. En lo que respecta a la indicación de la partida registral, si bien este dato puede omitirse en el título, por regla general debe consignarse en la solicitud de inscripción, tal como lo dispone el artículo 12 del RGRP» (sic). Además, sobre la transferencia de bien futuro (artículo 1534 del Código Civil), el Tribunal Registral señala que, «en la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia, es decir, que pueden celebrarse contratos de compraventa de bienes que no existen, quedando sujeto sus efectos a la condición suspensiva de que los mismos lleguen a existir. (…). Es factible que cuando el constructor y el comprador suscriben los contratos de compraventa de las unidades inmobiliarias, la descripción de estas no llegue a ser la que es materia de la escritura pública de compraventa, porque el proyecto de una edificación que es aprobado por una municipalidad mediante la licencia de obra, puede variar hasta la conformidad de obra respectiva, es decir, que también resulta frecuente que se presenten estas situaciones (…). Ahora bien, en ocasiones existen discrepancias entre la descripción del bien en el título, y la descripción del bien en la partida registral» (sic). (V. P. Noelia Katherine Carbajal Valdez) [TR, R. 0972-2024-Sunarp-TR (NSIR-T), 7/03/2024]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

Artículo 1534 del Código Civil y artículo 12 del Reglamento General de los Registros Públicos

Entidad o persona comprometida: Inmobiliaria Italia S.A.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, aprobado por el Decreto Supremo N.° 006-2017-Vivienda.

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