Sea oral o escrita | La publicidad y cualquier otro tipo de ofrecimiento hecho por la inmobiliaria al consumidor integra el acto jurídico

Indecopi | Protección al Consumidor. El caso es el siguiente, el señor (…) cuestionó que, antes de la compra de los inmuebles materia de denuncia, la inmobiliaria le ofreció que podía construir habitaciones en su azotea, información que señaló fue determinante al momento de tomar su decisión de consumo y adquirir los inmuebles que compró. La Comisión del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual (Indecopi) declaró fundada la denuncia interpuesta contra la inmobiliaria, solo por la infracción de los artículos 18 y 19 del Código de Protección y Defensa del Consumidor, tras considerar que no formó parte del contrato de compraventa su ofrecimiento referido a la posibilidad de que el denunciante construyera habitaciones en la azotea. A diferencia de la comisión, que decidió hacer prevalecer lo establecido en el contrato de compraventa, la Sala del Indecopi precisó que, en el presente caso, no debería ser materia de análisis per se el contenido del contrato firmado por las partes ni las obligaciones que se desprenden de este documento, «porque la conducta denunciada no cuestiona un incumplimiento de las cláusulas contractuales, sino se encuentra dirigida a cuestionar la información y ofrecimiento que se brindó de forma previa a la decisión de compra del denunciante, lo que le habría generado una expectativa que vio defraudada» (sic).

Ahora bien, con la valoración conjunta de los medios probatorios existentes en el procedimiento (contrato de compraventa de los inmuebles, acta de entrega de inmuebles, dos planos de la azotea del departamento entregados por la inmobiliaria, plano del departamento adquirido por el denunciante, correos electrónicos del 15 y 16 de noviembre del 2018 y conversaciones vía WhatsApp), la sala señala que «es posible advertir que existen elementos suficientes que generan certeza con relación a que la inmobiliaria, durante la etapa precontractual para la adquisición de los inmuebles, en concreto el departamento 1503, informó al señor (…) que era posible la construcción de 1 o 2 habitaciones y un baño en el segundo piso del inmueble, que correspondería a la azotea, advirtiéndose que inclusive le proporcionó los planos mediante los correos electrónicos de noviembre de 2018. Asimismo, de las referidas conversaciones vía WhatsApp de noviembre y diciembre 2018, se advierte que el personal de la inmobiliaria le ofreció que podían construir un dormitorio con baño completo en el segundo piso del departamento 1503 (…). La publicidad y cualquier otro tipo de ofrecimiento realizado por la inmobiliaria al consumidor, ya sea de manera oral o escrita, resulta ser parte conformante del acto jurídico; esto se encuentra acorde con lo señalado en el artículo 46 del código, según el cual el contenido de la oferta, promoción o publicidad, así como las características propias del producto es exigible al proveedor aun cuando no figure en el contrato celebrado (…). Por otro lado, respecto a que el denunciante, en mérito al principio de publicidad de las normas, no puede desconocer las ordenanzas municipales (en especial la Ordenanza Municipal 747-MSI), cabe indicar que la denuncia del señor (…) está dirigida a cuestionar que la inmobiliaria le haya ofrecido que este podía realizar la construcción de habitaciones en su azotea, pese a que no sería cierto porque la municipalidad no lo permitía en atención a dicha ordenanza; por lo que el hecho referido a que la referida ordenanza que establece los límites para el techado de azoteas sea pública, no exonera de responsabilidad a la inmobiliaria por dicho ofrecimiento, por el contrario, al encontrarse el denunciado en el rubro inmobiliario, se encontraba en mejor posición para conocer las disposiciones municipales de techado y construcción en azoteas, debiendo de sujetar sus ofrecimientos en mérito a las mismas (…). Considerando lo expuesto, no resultaba posible exigir a los consumidores que, de manera previa y sin ningún tipo de explicación de parte de la inmobiliaria, conocieran sobre la existencia de tales disposiciones legales y, sobre todo, que supieran que interpretar el contenido sobre los límites respecto de la construcción en el techado de las azoteas; esto debido a que las disposiciones contenidas en la Ordenanza Municipal N° 747-MSI son de carácter técnico» (sic). (Pres. Hernando Montoya Alberti) [Indecopi, R. 2912-2023-SPC-I-Indecopi, 18/10/2023]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículos 18, 19 y 46 del Código de Protección y Defensa del Consumidor.

Entidad o persona comprometida: Empire Inversiones SAC.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Artículo 6.2 del Texto Único Ordenado de la Ley N.° 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General.

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