Lo mismo ocurre para el usufructo | Se puede inscribir el derecho de habitación sobre cuotas ideales de uno o más copropietarios

Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. En el caso, el registrador denegó la inscripción de la constitución del derecho de habitación que otorgó el comprador a favor del beneficiario, porque entiende que la Resolución N.° 1023-2017-Sunarp-TR-L, del 10 de mayo del 2017, estableció que «[n]o procede constituir derecho de habitación sobre la cuota ideal que le corresponde a uno de los copropietarios, para ello se requiere que el predio haya sido objeto de división y partición» (sic). Sin embargo, el Tribunal Registral (TR) anota que se trata de un criterio que quedó sin efecto a partir de lo establecido por el Pleno CCII del Tribunal Registral, llevado a cabo el 21 de diciembre del 2018: «Procede la inscripción de la constitución de derecho de usufructo sobre cuotas ideales de uno o más copropietarios» (sic). De esta manera, la instancia administrativa «considera que dicho criterio es perfectamente aplicable al presente caso, es decir, que sí procede la inscripción de la constitución de derecho de habitación sobre cuotas ideales de uno o más copropietarios. En tal sentido, las razones de la decisión tomada por el pleno en aquella ocasión para admitir la constitución de usufructo sobre cuotas ideales son prácticamente las mismas para admitir igualmente la constitución de derecho de habitación sobre cuotas ideales» (sic).

En su resolución, la instancia asume que «[l]a copropiedad es una propiedad compartida en alícuotas. Esto significa que el copropietario es un propietario de un porcentaje y como tal puede ejercer libremente su derecho de propiedad contemplado en el citado artículo 923 del CC. Por esta razón el artículo 977 del CC ha sido explícito en disponer que ‘cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos’. Ello quiere decir que el copropietario puede vender, donar, permutar, etc. su alícuota. También puede imponer gravámenes sobre ella, o sea, puede -por ejemplo- hipotecar su cuota y puede darla en usufructo, uso y habitación. De esta manera, si la garantía real es ejecutada por incumplimiento de la obligación, la adjudicación por remate convertirá al adquirente en el nuevo propietario de dicha alícuota. En el caso del usufructo el adquirente de este derecho tendrá la facultad de usar y disfrutar de los frutos del bien común (artículo 999 del CC), vale decir, el usufructuario se comportará como lo hace el copropietario que puede usar y disfrutar de su cuota, de acuerdo a las normas contenidas en los artículos 974, 975 y 976 del CC antes indicadas» (sic). (V. P. Iván Manuel Haro Bocanegra) [TR, R. 4495-2023-Sunarp-TR, 23/10/2023]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Entidad o persona comprometida: Registro de Predios de Ica.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Artículos 974, 976 y 977 del Código Civil.

Información relacionada:

+ Si se desprende que el porcentaje de cuotas ideales transferido es sobre la totalidad del predio, no procede exigir un instrumento público aclaratorio. [TR, R. 4379-2023-Sunarp-TR, 13/10/2023]

+ La disposición de los derechos y acciones adquiridos por sucesión no está sujeta a la inscripción previa de la transferencia sucesoria. [Sunarp, R. 3130-2021-Sunarp-TR, 23/12/2021]

+ Al transferir alícuotas, la calificación registral debe determinar cuál es el predio sobre el que se transfiere una cuota ideal. [Sunarp, R. 3144-2021-Sunarp-TR, 23/12/2021]

+ Hay que «dividir» y «partir» el bien y cumplir los requisitos de independización si se quiere registrar la venta material de una parte del predio bajo copropiedad. [Sunarp, R. 2144-2021-Sunarp-TR, 18/10/2021]