Código Civil versus código del consumidor | Cláusula penal que permite resolver el contrato y cobrar el 30 % del total del precio de venta del inmueble es una cláusula abusiva

Indecopi | Protección al consumidor. En su denuncia ante el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual (Indecopi), el consumidor cuestionó que la inmobiliaria aplicase una cláusula abusiva consistente en la retención del 30 % del precio total de venta del inmueble. Luego de revisar el contrato, la sala comprobó que las partes pactaron como cláusula penal que, en el supuesto del atraso en el pago de las cuotas, se generaba el derecho de la inmobiliaria de resolver el contrato y cobrar al denunciante (así como retener) el importe equivalente al 30 % del monto total del precio de venta por concepto de penalidad. Ahora bien, avanza la argumentación de la sala, «cabe tener en cuenta que nos encontramos ante un contrato de adhesión, en tanto, en el presente caso la denunciada no ha demostrado que haya existido alguna negociación entre su representada y la denunciante (por ejemplo, alguna anotación o documento que evidencie que la consumidora proponga alguna condición sobre el precio, plazo de entrega, penalidad, etc.); lo cual permite concluir que nos encontramos ante un contrato pre redactado por la empresa (…). Sobre el análisis de desproporción injustificada entre los beneficios, riesgos y costos asumidos por ambas partes en perjuicio del consumidor, corresponde tener presente que (…) el hecho de que el Código Civil permita a los contratantes pactar cláusulas penales no resulta óbice para que dichas cláusulas contractuales armonicen con los derechos de los consumidores; esto es, que las cláusulas penales no tengan carácter abusivo. (…). Al respecto, cabe tener presente que el inciso b) del artículo 47 del código establece que en los contratos de consumo no pueden incluirse cláusulas o ejercerse prácticas que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor en los contratos (…)» (sic).

Además, la sala encuentra que no obra en el expediente ningún elemento que justifique dicho porcentaje ni la parte denunciada ha sustentado de qué forma se determinó que el referido porcentaje de penalidad compensaba el daño ocurrido por el incumplimiento del consumidor o la pérdida del costo de oportunidad al verse frustrada la venta del bien inmueble. «A mayor abundamiento, cabe resaltar que, ante la resolución de contrato, el bien inmueble objeto de denuncia vuelve al dominio del proveedor, lo cual le permite volver a comercializarlo y obtener la ganancia esperada; sin embargo, el consumidor queda perjudicado pues no solo se queda sin la vivienda que iba a adquirir, sino que, además, ve disminuido su patrimonio al perder parte del dinero pagado o se convierte en deudor de la inmobiliaria por la penalidad impuesta mediante la referida cláusula abusiva (…). De lo expuesto, se evidencia que no existe justificación alguna para que la inmobiliaria pacte como penalidad por incumplimiento del consumidor un importe oneroso, colocando a este último en una posición desventajosa frente al proveedor quien no solo se ve beneficiado con el retorno del bien inmueble a fin de comercializarlo, sino que, además obtiene un pago por parte del comprador sin contraprestación alguna, por lo tanto, se desestiman los argumentos planteados por la inmobiliaria en los numerales 5.ii), 5.iii); 5.iv) y 5.v) de la presente resolución» (sic). (Pres. Camilo Nicanor Carrillo Gómez) [Indecopi, R. 2359-2024-SPC-Indecopi, 26/08/2024]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículos 40, 50 y 51 del Código de Defensa y Protección del Consumidor.

Entidades o personas comprometidas: Los Portales S.A.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Código Civil.

* Ley N.° 29571, que aprueba el Código de protección y defensa del consumidor.

Información relacionada:

+ Si la inmobiliaria tarda en las respuestas, es viable el desistimiento de compra de un departamento fuera del plazo pactado. [Indecopi, R. 0206-2024-SPC-Indecopi, 24/01/2024]

+ Oportunidad del reembolso | Inmobiliarias no pueden condicionar la devolución de la cuota inicial a la reventa del inmueble. [Indecopi, R. 2362-2016-SPCI-Indecopi, 28/06/2016]

+ La ejecución del pacto de retroventa no exime de responsabilidad a la inmobiliaria por las infracciones cometidas contra el consumidor. [CS, Cas. 18094-2018-Lima, 27/10/2027]