No se requiere la intervención del titular registral del inmueble para el ejercicio del derecho de opción

Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. La siguiente duda fue resuelta por el Tribunal Registral (TR): ¿se requiere que la escritura pública de ejercicio de opción de compra sea otorgada, además del optante, por los titulares registrales para que se perfeccione la transferencia del predio? El contrato de opción es un contrato preparatorio mediante el cual una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1419 del Código Civil. En un contrato de opción de compra la transferencia no se producirá con la celebración de dicho contrato, sino en un momento posterior, cuando el optante decida, durante el plazo establecido en el contrato de la opción, hacer uso del derecho que tiene para exigir que el otorgante cumpla con la prestación acordada, que será la de transferir el bien a favor del optante de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato de opción.

Según expone la instancia registral, «de conformidad con el artículo 2023 del Código Civil, la inscripción de los contratos de opción otorga durante su vigencia derecho preferente sobre todo derecho real o personal que se inscriba con posterioridad. Al respecto, en la Exposición de Motivos del Código Civil, al comentar lo dispuesto en el artículo 2023 del Código Civil, se señala que la publicidad que el registro otorga al contrato de promesa u opción causa efectivamente que quien adquiere la propiedad lo haga de mala fe pues conoce la existencia del contrato. Así, la finalidad de esta norma es que el beneficiario del contrato de opción de compra encuentre amparado su derecho y pueda ejercerlo dentro del plazo establecido en el contrato y no se encuentre perjudicado por una transferencia efectuada por el propietario a favor de un tercero que inscriba su derecho después de inscrito el derecho de opción, pero antes de ejercido éste. En este orden de ideas, tenemos que con la celebración del contrato de opción no se produce la transferencia del bien sino recién se producirá al momento en el que el beneficiario del contrato decida hacer uso del derecho concedido a su favor y así exigir al otorgante para que transfiera el bien. Asimismo, de acuerdo con el artículo 1422 del Código Civil el contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo» (sic). En el caso, «con el otorgamiento de la escritura pública del 18/4/2023 se ha cumplido con lo pactado en la cláusula quinta del contrato de opción de compra del 15/03/2012, puesto que se ha cursado la carta notarial dentro del plazo estipulado en el contrato y por el precio pactado, habiéndose, por tanto, perfeccionado la compraventa al haber ejercido la opción el beneficiario de dicho contrato, circunstancia que resulta suficiente para la inscripción del acto rogado» (sic). (V. P. Noelia Katherine Carbajal Valdez) [TR, R. 3680-2023-Sunarp-TR, 28/08/2023]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículo 2023 del Código Civil.

Entidad o persona comprometida: Registro de Predios de Cajamarca.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Artículo 1419 del Código Civil.

Información relacionada:

+ Hay más información que verificar | Un error al consignar el número de partida registral en la escritura pública no puede impedir la inscripción de la transferencia. [TR, R. 2957-2021-Sunarp-TR, 10/11/2021]

+ Si se tiene la resolución de libre disponibilidad de los lotes de habilitación urbana, las independizaciones y transferencias se realizarán de manera preventiva. [TR, R. 139-2023-Sunarp-TR, 13/01/2023]

+ El uso y disfrute de un predio | Cláusula resolutoria expresa de una compraventa es inscribible. [TR, R. 3703-2022-Sunarp-TR, 16/09/2022]