¿Bien propio o bien social? | Existirá fecha cierta si el notario certifica que la minuta fue presentada y existía a determinada fecha

Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. En el presente caso, se pide el registro de la compraventa del predio que otorga la inmobiliaria a favor de la recurrente. Para dicho efecto, se presenta -entre otra documentación- el parte notarial de la escritura pública de compraventa del 6 de setiembre del 2022 otorgada ante notario de Lima. Sin embargo, el registrador niega la inscripción, porque entiende que la certificación notarial de fecha 8 de mayo del 2023 expedida por el mismo notario de Lima, en el que certifica que la minuta fue ingresada a su despacho el 11 de agosto del 2006, no acredita la fecha cierta de la transferencia. En ese sentido, reitera que debe intervenir el cónyuge de la compradora, por cuanto en la escritura pública del 6 de setiembre del 2022 esta comparece con el estado civil de casada y, de la revisión de la partida de matrimonio inserta en dicho instrumento público, se advierte que los cónyuges contrajeron nupcias el 16 de noviembre del 2018; por eso, se tiene que los bienes adquiridos a partir de dicha fecha corresponden a la sociedad conyugal en calidad de bien social, y esto incluye al predio materia de compraventa en el presente título. La apelante sostiene que la minuta del contrato de compraventa es de fecha cierta anterior a la celebración del matrimonio; por eso, el predio adquirido tiene la calidad de bien propio.

Ordenadas así las cosas, el Tribunal Registral, con el artículo 949 del Código Civil, recuerda que «la transmisión de la propiedad de un predio ocurre con el nacimiento de la obligación respectiva, salvo que exista disposición o pacto en contrario». Aunque, «en el ámbito registral no basta que exista el título material, sino que además se requiere acreditar o probar que dicho acto jurídico se ha producido, esto es, se requiere que el acto jurídico se exteriorice a través de una forma determinada, que generalmente es el instrumento público en el que interviene un notario para dar fe de la realización del acto jurídico (…). De allí que en el ámbito registral la fecha cierta del contrato de compraventa y, por lo tanto, de la transferencia de la propiedad, no será la fecha que las partes han manifestado en el contrato privado de compraventa o en la minuta sino la fecha en que dicho contrato ha merecido fe de su realización; es decir, la fecha de la escritura pública, salvo que la minuta tenga fecha cierta [cfr., artículo 245 del Código Procesal Civil] (…) El Decreto Legislativo del Notariado – Decreto Legislativo N.º 1049- regula los instrumentos públicos notariales, que son aquéllos que el notario extiende o autoriza en ejercicio de su función, dentro de los límites de su competencia y con las formalidades de ley (artículo 23). Los instrumentos públicos notariales otorgados con arreglo a lo dispuesto en la ley, producen fe respecto a la realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie (artículo 24) (…) De lo anterior, se puede aseverar que la minuta de compraventa, celebrada entre la Inmobiliaria e Inversiones (…) (como vendedora) y Lizet (…) (como compradora), existía antes de la fecha en que fue elevada a escritura pública; es decir, la minuta de compraventa existía al 11/8/2006, hecho que se encuentra certificado por el notario de Lima (…) (certificación del 8/5/2023). Al respecto, se debe tomar en cuenta que si bien es cierto la norma procesal ha dispuesto que se toma como fecha cierta de un documento a la fecha de presentación del documento al notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas, también es cierto que como se ha precisado (…) la intervención del notario en cada documento que expide o formaliza nos da certeza de los hechos que comprueba o de los que da fe. Entonces, la certificación que se anexa en el sentido que la minuta de compraventa con kardex 24631, inserta en la escritura pública del 6/9/2022, debe darnos certeza de la fecha de presentación de dicho documento privado. En este sentido, si la minuta fue presentada a la notaría el 11/8/2006, se entiende que la misma fue suscrita antes o en la misma fecha, es decir cuando Lizet (…) tenía el estado civil de soltera; por tanto, debemos considerar como fecha cierta del documento la fecha en que fue presentada ante la notaría» (sic). (V. P. Beatriz Cruz Peñaherrera). [TR, R. 4188-2023-Sunarp-TR, 29/9/2023]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículo 23 y 24 del Decreto Legislativo N.° 1049, Decreto Legislativo del Notariado

Entidad o persona comprometida: Registro de Predios de Lima.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Artículo 245 del Código Procesal Civil