Es posible independizar las secciones que comprenden dos niveles (dúplex), aunque no haya una escalera que los comunique internamente

Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. Pues bien, a juicio del Tribunal Registral (TR), «no corresponde observar la inexistencia de una escalera interna que conduzca al nivel superior de una misma sección de propiedad exclusiva de dos niveles (dúplex)». En la motivación de su resolución, la instancia explica que la «funcionalidad» se define en la jurisprudencia registral como el conjunto de características que hacen que el diseño arquitectónico planteado sea práctico, útil y satisfaga las necesidades de espacios habitables para el ser humano. Así, «si los propietarios declaran o dan su consentimiento formal en el título de que el predio, tal como está diseñado, satisface sus necesidades de habitabilidad, dicho aspecto no se encuentra sujeto a la calificación registral» (sic). Al respecto, en el XXII Pleno del Tribunal Registral se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: «Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la vía pública o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso» (sic).

Sin embargo este precedente fue dejado sin efecto por el CLXXIX Pleno, realizado el 6 de diciembre del 2017. Luego, el CVI Pleno aprobó el siguiente acuerdo: «No es exigible la previa constitución de servidumbre de paso cuando el predio cuya inscripción se solicita no puede acceder a la vía pública. De acuerdo a la modificación del criterio, no constituirá obstáculo para la independización de una sección de propiedad exclusiva, el hecho de que no cuente con acceso a la vía pública o a las zonas comunes. En esa misma línea y con mayor razón, no constituirá obstáculo para la inscripción de la independización, la falta de acceso a los pisos superiores dentro de una misma unidad inmobiliaria» (sic). El mismo tribunal ha expresado mediante la Resolución N.° 1990-2015-Sunarp-TR-L lo siguiente: «En cuanto a que la inexistencia de una escalera que lleve a los pisos superiores de cada unidad inmobiliaria constituya un obstáculo para la inscripción de la independización; cabe señalar que el Registro califica los actos cuya inscripción se solicita en virtud de los requisitos que las normas legales establezcan mas no constituye un organismo fiscalizador de que existan las condiciones para el uso adecuado de los predios. Debe añadirse que para independizar los aires de una edificación como una sección de propiedad exclusiva basta que se le asigne porcentaje de participación sobre los bienes comunes y se cuente con área proyectada de acceso (Art. 63 del RIRP). Esto es, si para independizar una sección de propiedad exclusiva no se requiere con área existente de acceso a los distintos pisos que la conforman (…). En definitiva, es procedente la independización de secciones que comprenden dos niveles (dúplex), cuando no se cuenta con una escalera que comunique internamente ambos pisos, sin que por esta circunstancia se vea comprometida la calificación como propiedad exclusiva de la unidad inmobiliaria. Por lo demás, nada impide que posteriormente el propietario de la unidad inmobiliaria pueda construir en el futuro el acceso al segundo nivel de esa misma sección» (sic). (V. P. Pedro Álamo Hidalgo) [TR, R. 4159-2023-Sunarp-TR, 29/09/2023]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Ley N.° 27157, Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.

* TUO del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por el Decreto Supremo N.° 035-2006-Vivienda.

* Resolución N.° 340-2008-Sunarp, que aprueba la Directiva N.° 009-2008 sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común.

Entidad o persona comprometida: Registro de Predios de Lima.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Artículo 245 del Código Procesal Civil.

Información relacionada:

+ La inscripción de la transferencia de una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva no necesita la independización previa de los aires reservados. [Sunarp, R. 567-2021-Sunarp-TR-L, 31/03/2021]

+ El Tribunal Registral admite que es posible establecer la reserva de aires sobre aires. [Sunarp, R. 224 -2021-Sunarp-TR-L, 4/02/2021]

+ ¿Comunicar o enfrentar un largo proceso? | Todas las inmobiliarias deben informar previamente las condiciones que rigen el pago de la llamada cuota de «separación de departamento». [CS, Cas. 18388-2018-Lima, 25/05/2021]