Aplicación supletoria de la ley de títulos valores | Olvidar consignar el signo monetario del precio de venta en la escritura pública no impide el registro

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. ¿Corresponde formular observación cuando al precio de compraventa no se le ha consignado el signo monetario, pero sí la unidad monetaria? Esta es la duda que resuelve el Tribunal Registral en este caso. Antes de resolverla, la instancia registral, en línea con Rezzonico, citado por Manuel de la Puente y Lavalle, recuerda que el precio es definido como «la contraprestación que efectúa el comprador, por la cosa que el vendedor le entrega en propiedad». Sin embargo, «la necesidad de precisar en número y en letras el precio no está relacionado con la complejidad del acto jurídico que lo contiene, sino con el propio instrumento público» (sic). El artículo 35 del Decreto Legislativo N.° 1049 fue discutido en el CCXXXIII Pleno del Tribunal Registral, que aprobó el siguiente acuerdo plenario: «La inobservancia de los requisitos formales que se refiere el Art. 35 del D. Leg. 1049 donde indica que deberá constar en letras y en números, el precio, capital, área total, cantidades que expresen los títulos valores, porcentajes, participaciones y otros datos no deben dar lugar a la denegatoria de inscripción» (sic). 

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Obras que duren menos de un año pueden acogerse a alguno de los métodos del artículo 63 de la LIR siempre que los resultados correspondan a más de un ejercicio

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Tribunal Fiscal | Impuesto a la Renta. De acuerdo con el Tribunal Fiscal (TF) las empresas dedicadas a la construcción que ejecutaban contratos de obras cuyos resultados correspondían a más de un ejercicio estaban obligadas a acogerse a uno de los métodos establecidos en el artículo 63 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR) y, por ende, llevar una cuenta especial por cada obra. En este sentido, aclara el tribunal, no es correcta la interpretación, pues la obligación formal de acogerse a uno de los sistemas solo aplicaba para los casos en los que los contratos duraran más de un año, ya que lo que importaba eran los ejercicios a los que correspondía atribuir los resultados de la obra. Actualmente el artículo 63 de TUO de la Ley del Impuesto a la Renta permite que las empresas se acojan a alguno de los siguientes métodos: Leer más

Se inscribirá la reversión de la propiedad si las partes confiesan por escritura pública que simularon el contrato que transfirió el predio

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. Con la doctrina, el Tribunal Registral (TR) define al negocio simulado de la siguiente manera: «[p]resupone el acuerdo de la otra parte acerca de la naturaleza simulada. Un contrato sólo es imaginable como negocio simulado cuando ambas declaraciones se hacen fingidamente de mutuo acuerdo (…). Nuestra legislación se refiere a la simulación señalando que esta puede ser absoluta, relativa o parcial. La simulación absoluta se encuentra regulada por el artículo 190 del Código Civil, la cual se configura cuando ‘se aparenta celebrar un acto jurídico cuando no existe realmente voluntad para celebrarlo’. Por su parte, la simulación relativa es definida por el artículo 191 (…). Como se aprecia, la diferencia entre la simulación absoluta y relativa es que en esta última existe un acto ocultado, el cual tiene efecto entre las partes siempre que no perjudique a terceros, lo cual no se presenta en la simulación absoluta.

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El registrador puede cuestionar la cancelación del saldo del precio de una compraventa con las declaraciones hechas por las partes ante el notario

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. Para el Tribunal Registral, «[e]s materia de calificación por las instancias registrales el verificar que el notario haya dejado constancia de haber efectuado las mínimas acciones de control en materia de prevención de lavado de activos a que se refiere el literal k) del artículo 59 del Decreto Legislativo del Notariado. Sin embargo, dichas declaraciones no se integran al contenido del negocio jurídico que es objeto de calificación registral por lo que no modifican ni alteran las disposiciones contractuales relativas al pago del precio» (sic). Leer más

¿Cómo se acredita que la subcontratación del servicio de construcción de pistas y veredas es real?

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Tribunal Fiscal | Impuesto General a las Ventas. Para desvirtuar el reparo de la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (Sunat) al crédito fiscal del Impuesto General a las Ventas (IGV) por operaciones no reales de diversas facturas emitidas por la subcontratación del servicio de construcción de pistas y veredas de su proveedor, el contribuyente presentó como pruebas la copia del contrato del servicio de construcción, las copias de las facturas observadas, los vouchers de depósitos en efectivo, el voucher de traspaso de cuenta a cuenta, la constancia de detracción, el «resumen de valorización», la «valorización de obra» y el «cuadro de valorización» correspondientes a la construcción de pistas y veredas, las actas de liquidación final, las declaraciones juradas del proveedor y el registro de compras y ventas. Para el Tribunal Fiscal (TF), toda esta documentación no resultó suficiente para demostrar la realidad del servicio subcontratado. Sus razones son las siguientes: Leer más

El actuar diligente en el negocio | Una inmobiliaria debe dejar constancia de las condiciones en las que entrega el bien al consumidor

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Sentencia del Indecopi | Segunda instancia. El consumidor comunicó a la inmobiliaria los desperfectos del bien inmueble recibido a fin de obtener una solución; sin embargo, si bien el proveedor no alegó ni presentó alguna respuesta formal ante el reclamo, en sus alegatos de defensa señaló que su personal técnico se apersonó a la vivienda del denunciante con el objeto de levantar las observaciones. La inmobiliaria alegó que las fallas denunciadas del bien inmueble fueron ocasionadas por el mismo consumidor, pues se lo entregaron sin los desperfectos que denuncia. Señaló que el consumidor había ejecutado obras de remodelación y ampliación en su vivienda, lo que pudo generar el deterioro de algunas piezas de cerámico. Leer más

Contrato de obra por administración: documentos que podrían demostrar los servicios brindados

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Tribunal Fiscal | Impuesto a la Renta. Para demostrar el cumplimiento del contrato de obra por administración, la recurrente presentó una valorización de obra en un archivo Excel, en el que detalla el presupuesto especificando ítems como estructuras, arquitectura, instalaciones sanitarias, acabados y gastos generados, los que también se encuentran registrados en su contabilidad. Leer más

Al transferir alícuotas, la calificación registral debe determinar cuál es el predio sobre el que se transfiere una cuota ideal

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. La determinación del derecho real es uno de los contenidos del principio de especialidad que se regula en el numeral IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, así como en el artículo 4° y el artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Con este principio, en los casos de transferencia de cuotas ideales sobre predios, debe precisarse el porcentaje o proporción que corresponde al copropietario sobre el bien, «porcentaje que deberá guardar relación con lo publicitado por el registro. En este sentido, lo que el registro hace es efectuar la publicidad registral del acto traslativo a fin de que los terceros puedan saber quién es el copropietario y la cuota ideal que le corresponde sobre el bien. La cuota ideal, en consecuencia, debe ser un porcentaje que permita conocer los alcances del derecho de propiedad del titular registral (copropietario), la que será oponible conforme a lo dispuesto en el artículo 2022 del Código Civil (…). Leer más

Pregunta

Casos excepcionales | El Tribunal Registral explica cuándo se puede iniciar un segundo procedimiento de regularización de fábrica

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. Resuelve el Tribunal Registral (TR) que la segunda regularización solo está permitida por única vez siempre que se cumplan con los presupuestos establecidos en la Única Disposición Complementaria de la Ley N.° 30830 en concordancia con la Décimo Octava Disposición Complementaria Transitoria del Reglamento de la Ley N.° 27157, modificado por el Decreto Supremo N.° 008-2018-Vivienda. Así, por ejemplo, en este caso, «el registrador en la tacha formulada y de lo verificado por esta sala, de acuerdo a los antecedentes registrales de la partida registral (…), se aprecia que en el asiento 00011 obra inscrita la demolición parcial, ampliación y modificación de fábrica, en mérito al título archivado (…), la cual dio lugar a la creación de las unidades inmobiliarias N.° 5 y 6. En suma, ya se inscribió una regularización de fábrica en la cual se declaró una edificación terminada el 30.10.2016, de conformidad con la Ley N.° 30830. Leer más

Un plano para cada fin | El plano de independización (y no el de distribución) es determinante para el conocimiento de linderos y medidas perimétricas del predio

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. Mientras que el plano de independización es determinante para el conocimiento de linderos y medidas perimétricas del predio, el plano de distribución, por su parte, está referido a la descripción de ambientes. En el caso, se solicita en vía de regularización, al amparo de la Ley N.° 27157, modificada por la Ley N.° 30830, la inscripción de la ampliación de fábrica del predio y la independización de las unidades inmobiliarias resultantes, así como el otorgamiento del reglamento interno de propiedad exclusiva y común. La registradora deniega el título y señala, sobre ello, que en el plano de independización del segundo piso se grafican los pozos de luz N.° 2 y N.° 3 de forma separada, una discrepancia frente a lo que grafica el plano de distribución. Leer más