Los actos expedidos por un notario ya cesado en el cargo no dan mérito a ningún tipo de inscripción: un precedente de la Sunarp

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La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) publicó en una Separata Especial del Diario Oficial «El Peruano», del 7 de febrero del 2021, el precedente de observancia obligatoria aprobado en sesión extraordinaria del Duocentésimo Trigésimo Sétimo Pleno del Tribunal Registral, modalidad virtual, realizada el día 26 de enero del 2021: «Los instrumentos públicos y actuaciones notariales efectuados o expedidos por el notario después de emitida la resolución del Colegio de Notarios conforme al artículo 21-A del D. Leg. 1049, no dan mérito a inscripción». Esta decisión se sustenta en la Resolución N.° 193-2021-Sunarp-TR-L, del 29 de enero del 2021. [Sunarp, R. 038-2021-Sunarp/PT, 7/02/2021]

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El plano oficial de una ciudad es data pública y su entrega no puede estar sujeta a requisitos distintos a los fijados por la ley de acceso a la información

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Tribunal Constitucional | Habeas data. El Tribunal Constitucional (TC) resolvió un caso donde un recurrente interpuso demanda de habeas data contra la Municipalidad Provincial de Cajamarca (MPC) mediante la cual solicita, en virtud de su derecho de acceso a la información pública, se le entregue lo siguiente:

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Todo agente inmobiliario debe informar si el área común del complejo donde está el bien en venta tiene una carga o una servidumbre de paso

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Sentencia del Indecopi | Segunda Instancia. Es jurisprudencia uniforme en la Sala Especializada en Protección al Consumidor del Indecopi el criterio que establece que el proveedor debe brindar toda la información relevante para que el consumidor pueda tomar una adecuada decisión de consumo, como, por ejemplo, si el inmueble tiene cargas o gravámenes que impiden el pleno goce de sus derechos sobre el bien. En este caso, el vendedor fue sancionado porque no informó que en las áreas comunes del complejo habitacional donde se encontraba el departamento de los denunciantes se había constituido una servidumbre de paso. En efecto y en palabras exactas de la instancia administrativa, «es necesario analizar si la constitución de una servidumbre de paso en las áreas comunes del complejo habitacional donde quedaba ubicado al departamento adquirido por los denunciantes, debió ser informado a éstos en la medida que dicha información podría haber modificado las expectativas que tenían sobre las condiciones del bien que recibirían» (sic).

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Es imperativo que el reglamento interno regule la forma en la que se adoptan los acuerdos de la junta de propietarios

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. Sobre la independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley N.° 27157, el Tribunal Registral recuerda que se deben presentar los siguientes documentos: «a) Reglamento interno; b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el reglamento interno; c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario».

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El Estado tiene la preferencia en estas ventas | Al transferir un predio declarado como Patrimonio Cultural de la Nación, se debe acreditar la comunicación previa al Ministerio de Cultura, bajo sanción de nulidad

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. En el caso, la registradora formuló su observación y señaló que el bien inmueble materia de transferencia tiene el frontis principal en la primera cuadra del Jr. Piura del distrito de Ayacucho; por eso, para verificar si el predio constituye un bien declarado como Patrimonio Cultural de la Nación, cursó oficio a la Dirección Desconcentrada de Cultura – Ayacucho. Para la recurrente, entre otros, no resulta procedente que la registradora deje de inscribir su derecho por su sola presunción y que exija que el Ministerio de Cultura (Mincul) se pronuncie sobre el estatus del bien.

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¿Pactar o no pactar? | Acordar la penalidad por la resolución de la compraventa justifica que no se devuelva la «cuota» por separación?

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Sentencia del Indecopi | Segunda Instancia. A juicio de la Sala Especializada en Protección al Consumidor del Indecopi, cuando no se pacte una penalidad por resolución unilateral del contrato de compraventa u otro cargo que corra a cuenta del consumidor, la negativa para devolver el monto pagado por concepto de separación del inmueble es injustificada. Por el contrario, cuando las partes pacten una penalidad por resolución unilateral del contrato de compraventa u otro cargo a cuenta del consumidor, la negativa a la devolución del monto pagado por concepto de separación o primera cuota (cuota inicial) estará justificada. En este caso, por ejemplo, la Sala no encuentra en el expediente medio probatorio alguno que dé cuenta, siquiera a nivel indiciario, de lo alegado por la inmobiliaria, sobre que el denunciante aceptó la aplicación de una penalidad u otras condiciones, pues para ello era necesario verificar el contrato respectivo debidamente suscrito por el consumidor o, en todo caso, un reconocimiento expreso de la aceptación de la cláusula de penalidad. Sin esto, la inmobiliaria estaba impedida de oponer al señor (…) penalidades no pactadas o por sustraerse de su obligación de suscribir el contrato definitivo de compraventa. (Pres. Javier Eduardo Raymundo Villa García Vargas) [Indecopi, R. 0312-2019/SPC-Indecopi, 4/02/2019]

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Notario

Un precedente del Tribunal Registral: «no corresponde a las instancias registrales exigir el informe técnico de verificación ad hoc respecto de una edificación»

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En una Separata Especial del Diario Oficial «El Peruano», publicada el pasado 25 de diciembre del 2020, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) oficializó los siguientes precedentes de observancia obligatoria aprobados en la sesión ordinaria del Duocentésimo Trigésimo Quinto Pleno del Tribunal Registral, modalidad semipresencial, realizada los días 14 y 15 de diciembre del 2020:

(1) no corresponde a las instancias registrales exigir el informe técnico de verificación ad hoc respecto de una edificación, en los supuestos previstos en el artículo 11 del Reglamento de la Ley 27157, modificado por el Decreto Supremo 008-2019-Vivienda, por cuanto dicho procedimiento resulta de competencia y responsabilidad exclusiva del verificador;

(2) si el verificador considera que se requiere de informe técnico de verificación ad hoc, procederá la inscripción de la fábrica, dejando como carga en la partida que no se cuenta con dicho informe ni con la declaración jurada respectiva;

(3) procede aceptar la reserva o el desistimiento parcial de facultades del acto de apoderamiento, siempre que sean separables entre sí y no se desnaturalice la facultad o facultades a inscribir, en aplicación analógica del art. 224 del Código Civil;

(4) procede la inscripción de poderes en los que uno o ambos padres faculten al otro padre o a un tercero a otorgar autorizaciones de viaje de sus menores hijos (se deja sin efecto el Acuerdo Plenario aprobado en el CXCIII de fecha 29/08/2018);

(5) en los casos donde se discuta judicialmente el derecho inscrito del otorgante del acto cuya inscripción se solicita, no procede formular inhibitoria, al no cumplirse con la triple identidad exigida por el artículo 75 del TUO de la Ley del Procedimiento Administrativo General;

(6) no procede formular inhibitoria administrativa por la existencia de un proceso penal entre las personas involucradas en el título y

(7) procede formular inhibitoria en los casos en que se discuta judicialmente la validez o eficacia del acto cuya inscripción se solicita. [Sunarp, R. 215-2020-Sunarp/PT, 17/12/2020]

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Si la habilitación urbana no cuenta con recepción de obras, no se puede inscribir definitivamente la transferencia de propiedad de los lotes

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Sentencia del Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. En este caso, se solicita la inscripción de la adjudicación otorgada por la Asociación de Vivienda Residencial Huancayo a favor de una sociedad conyugal, esto sobre un lote de terreno inscrito en una partida del Registro de Predios de Lima. La registradora observa el título, entre otras razones, porque entiende que, si bien se presentó una escritura pública de adjudicación del lote inscrito en la partida; no obstante, observa que consiste en una anotación provisional en virtud de la inscripción de una regularización de habilitación urbana ejecutada, donde se otorgó a la asociación el plazo de 18 meses para culminar las obras faltantes, «no verificándose que conste en dicha partida la inscripción de la recepción de dichas obras y por tanto la conversión en definitiva de todas las anotaciones provisionales» (sic). Así, según la registradora, no procede inscribir de manera definitiva la presente adjudicación; únicamente se podrá hacer de manera preventiva y en función de la inscripción de libre disponibilidad de lotes. «Sin embargo, el plazo otorgado a la asociación (18 meses) ha caducado a la fecha por lo que las anotaciones provisionales no tendrían vigencia» (sic); por eso, deberá inscribirse previamente la recepción de obras en la partida matriz. Llegado el caso al Tribunal Registral (TR), este entiende que, en efecto, no procede la inscripción definitiva de transferencia de propiedad de los lotes que integran una habilitación urbana que aún no cuenta con recepción de obras y en donde se autorizó la venta garantizada y libre disponibilidad de lotes. Sin embargo, precisa que la Ley N.° 29090 «no establece plazo de vigencia de la anotación preventiva del proyecto de la habilitación urbana aprobado en vía de regularización, por lo que debe estarse a lo dispuesto por la autoridad municipal» (sic). Dentro del contexto registral, explica el tribunal, el procedimiento de habilitación urbana tenía dos etapas perfectamente definidas: (1) la aprobación de la habilitación urbana y (2) la recepción de las obras finales; se puede distinguir una etapa intermedia entre ambas: la ejecución de las obras de habilitación urbana. Es decir, luego de obtenida la aprobación de la habilitación urbana y la autorización para la ejecución de las obras, corresponde al habilitador la ejecución de ellas para que el predio rústico o eriazo se convierta en un predio urbano que cuente con los respectivos servicios públicos. La primera etapa implica únicamente la aprobación e inscripción del proyecto de la futura urbanización. Así, «no puede concluirse que la sola aprobación de la habilitación urbana implica la existencia de lotes de terrenos urbanos, pues como queda indicado, se requiere de la ejecución de las obras de habilitación y la inscripción de la resolución de recepción de obras finales» (sic). Con la sola inscripción de la aprobación de la habilitación urbana, únicamente se tiene -en el ámbito registral- el proyecto de la futura lotización y, por lo tanto, no existen propiamente lotes de terreno urbanos, sino «futuros lotes urbanos». De esta manera, bien sea una habilitación urbana nueva o una habilitación urbana ejecutada, la sola aprobación del proyecto de habilitación -incluso con la autorización de compraventa garantizada o de libre disponibilidad de lotes- se registra como anotación preventiva a la espera de su conversión en asientos definitivos a partir de la inscripción de la recepción de obras. (V. P. Andrea Paola Gotuzzo Vásquez) [Sunarp, R. 2311-2020-Sunarp-TR-L, 11/12/2020]

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¿Cómo y hasta cuándo responde una inmobiliaria por los desperfectos de la construcción entregada? | Momentos para computar la prescripción de la facultad sancionadora del Indecopi

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Sentencia del Indecopi | Segunda Instancia. La Sala Especializada en Protección al Consumidor del Indecopi establece ciertas reglas que, en función de la naturaleza de los desperfectos denunciados, permitirán establecer si la facultad sancionadora de la Administración prescribe o no (dos años). Así, en la jurisprudencia de la instancia administrativa se tiene resuelto, por ejemplo, que se podría tratar de (i) defectos perceptibles que podrían notarse al momento mismo de la entrega; (ii) defectos sobrevinientes con el primer uso y (iii) defectos debidos a una deficiente construcción o al uso de componentes y/o materiales inadecuados por parte del constructor, y que pueden aparecer luego de un periodo de tiempo. En cada uno de estos supuestos, el cómputo de la prescripción varía; así, si los defectos denunciados son notorios, se debe tomar como fecha de inicio del cómputo el día de la entrega de los inmuebles; si se manifiestan con el primer uso, se deberá tomar en cuenta tal oportunidad; y si se presentan en una etapa posterior y son atribuibles al constructor, se deberá considerar el día en que los mismos aparecieron. En este caso, la Sala revocó la resolución que declaró fundada la denuncia interpuesta contra la empresa San José Inmobiliaria Perú SAC referida a la entrega de un departamento de estreno con desperfectos en la red de desagüe a la denunciante, que provocó múltiples atoros e inundaciones. Según la instancia, la improcedencia se declara pues la denuncia se interpuso luego de transcurrido el plazo de dos (2) años desde la realización de la presunta conducta infractora. La Sala, a diferencia de la denunciante, considera que la infracción fue de carácter instantáneo y no permanente. Así, la primera oportunidad en que se materializó la presunta conducta infractora fue el 11 de diciembre del 2011, ocasión en la que la denunciante vio defraudadas sus expectativas al constatar que se le entregó un departamento de estreno con desperfectos en la red de desagüe. La Norma GE.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, en las consideraciones generales de las edificaciones, distingue a las estructuras (maderas, cargas, vidrio, entre otros) de las instalaciones sanitarias (instalaciones sanitarias para edificaciones y tanques sépticos). Con esto último, la Sala entiende que el plazo de diez (10) años invocado por la Comisión no resulta aplicable cuando se trata de la red de desagüe. (Pres. Javier Eduardo Raymundo Villa García Vargas) [Indecopi, R. 2678-2018/SPC-Indecopi, 5/10/2018]

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El silencio administrativo positivo puede dar por aprobado el proyecto de habilitación urbana o de edificación

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Opinión vinculante | Vivienda. En esta opinión vinculante, la autoridad nacional en materia de vivienda analiza el tema de la reanudación de los plazos en los procedimientos administrativos para emitir licencias de habilitaciones urbanas y licencias de edificación, y para cuando estas se suspenden, así como cuando se aplica el silencio administrativo positivo y sus efectos. En efecto, la autoridad entiende como plazo administrativo al espacio de tiempo que debe transcurrir para que el administrado o la administración realicen un determinado acto o desarrollen el procedimiento en su conjunto. Así, el Texto Único Ordenado de la Ley N.° 27444 dispone que el plazo administrativo es de obligatorio cumplimiento y es improrrogable (salvo por ley expresa). En esa línea, de acuerdo con el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación (Decreto Supremo N.° 029-2019-Vivienda), una vez que el administrado presente las subsanaciones de las observaciones, el plazo se reanuda, aunque el reglamento no lo regule expresamente. Sobre el silencio administrativo positivo, la autoridad señala que, «para emitir licencias de habilitación urbana y de edificaciones, con evaluación previa con parte de la Comisión Técnica, en las modalidades C y D, aplica una vez superado el plazo del procedimiento administrativo (cuarenta y cinco (45) días hábiles para el caso de emisión de licencias de habilitación urbana y de veinticinco (2%) día hábiles para el caso de emisión de licencias de licencias de edificación) adicionado el plazo de cinco (05) días hábiles que tiene toda entidad de la administración pública para notificar sus pronunciamientos conforme al TUO de la Ley N.° 27444». Según esta opinión, con el silencio administrativo positivo, el proyecto de habilitación urbana o de edificación que se solicitó revisar queda aprobado y, por consiguiente, el administrado queda autorizado para hacer efectivos sus derechos, entre ellos, solicitar el inicio de la ejecución de las obras. El reglamento de licencias ordena que la Comisión Técnica incurre en infracción administrativa cuando permite la aplicación del silencio administrativo positivo. [MVCS, Inf. Tec. Legal 044-2020-Vivienda-VMVU-DGPRVU-DV-JHA-KCG, 17/11/2020]

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