Es posible ordenar la formalización de la escritura pública de una compraventa verbal

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Al revisar este proceso, «se incurre en interpretación errónea del artículo 1412 del Código Civil si la instancia de mérito ordena formalizar la escritura pública de un contrato de compraventa verbal sobre el cual no se cumple con acreditar que haya bien objeto de venta determinado o determinable conforme lo exige los alcances del artículo 1529 del Código Civil» (sic). El argumento central y trascendente que expone el recurrente en el recurso es que no debió ordenarse el otorgamiento de escritura pública, ya que la demandante no ha podido demostrar la existencia de los tres requisitos que debe tener un contrato verbal de compraventa de terreno como son el consentimiento, el precio y la cosa. Para la Corte Suprema (CS), «debe considerarse que el ejercicio de la acción de otorgamiento de escritura pública se orienta a dar formalidad a los actos jurídicos con la finalidad de otorgarles seguridad y afianzamiento, porque lo determina la ley o porque así lo han acordado las partes, de modo tal que para el amparo del mismo se requiere indefectiblemente de la existencia de un contrato cuya solemnidad se persigue (…). Ahora bien, es un hecho admitido por los diversos criterios delineados por esta sala suprema que el contrato de compraventa tiene dos elementos fundamentales: el bien y el precio, sin los cuales no puede formarse. Aún más, tal como señala el profesor Castillo Freyre, ‘sin bien que se venda la obligación del vendedor carecerá de objeto, por lo que el contrato será nulo. Esto, naturalmente, en el supuesto en que el contrato de compraventa verse sobre un bien que no es susceptible de tener existencia, vale decir, de un bien que nunca ha existido, que ya no existe, o que nunca podrá ser susceptible de tener existencia’ (…). Leer más

El Tribunal Registral admite la posibilidad de aclarar el Certificado Registral Inmobiliario (CRI)

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. Para la instancia registral, es procedente aclarar el Certificado Registral Inmobiliario – CRI cuando la descripción del predio no se encuentra conforme con la información que consta en su partida registral. La instancia recuerda que el Decreto Supremo N.° 035-94-JUS integró el Certificado de Gravámenes y la Copia Literal de Dominio que expiden los Registros Públicos en un solo documento denominado CRI, que comprende la copia literal de los asientos relativos a la descripción del inmueble, sus características y modificaciones, los asientos de dominio con diez años de antigüedad y las cargas, gravámenes, cancelaciones y anotaciones en el Registro Personal con treinta años de antigüedad. El CIX Pleno del Tribunal Registral, llevado a cabo los días 28 y 29 de agosto del 2013, aprobó el siguiente criterio: «Por aplicación de la Ley N.° 26639 el certificado registral inmobiliario (CRI) debe comprender, entre otros, todas las cargas y los gravámenes vigentes y aquellas que pese a haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancelación, independientemente de su antigüedad» (sic). Ahora bien, el contenido y expedición del CRI también está regulado en el artículo 82 del Reglamento de Publicidad en los siguientes términos: «Artículo 82.- Certificado Registral Inmobiliario [CRI]. El certificado registral inmobiliario es el resultado de la integración del certificado de gravámenes y el certificado literal. La información sustantiva que contiene este certificado compendioso está referida a la descripción del inmueble, la titularidad y las cargas o gravámenes vigentes. Leer más

La depreciación de la maquinaria y del equipo de la constructora ocurre solo si acredita que se utilizaron en la obra

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Tribunal Fiscal | Impuesto a la Renta. La depreciación constituye la pérdida del valor que sufren los bienes del activo fijo por haber sido puestos en estado de explotación y su deducción como gasto para efecto de determinar el Impuesto a la Renta tiene como razón fundamental conocer el desgaste o agotamiento que sufren por haber sido utilizados por los contribuyentes en las actividades productoras de rentas gravadas con este impuesto. En este caso, la recurrente es una empresa constructora que ejecuta contratos de obra cuyos resultados corresponden a más de un ejercicio y que optó por el método del diferimiento de los resultados [Cfr., inciso c) del artículo 63 de la Ley del Impuesto a la Renta]. Así, para deducir la depreciación de la maquinaria y del equipo, previamente, debía determinarse que fueron utilizadas en las obras culminadas en el ejercicio o, como señalaba la recurrente, que estuvieron paralizados en el ejercicio 2012. En el caso, la recurrente señaló que la depreciación del año 2012 constituía gasto deducible por tratarse de un gasto devengado en el período, pues no se relacionaba con equipos asignados en obras (situación que determinaría el diferimiento del gasto). Además, adjuntó documentación de la utilización de maquinarias y equipos durante el año 2012, que incluye equipos asignados en alquiler en los consorcios (que se relacionada gastos ingresos devengados en el 2012). Sin embargo, para el Tribunal Fiscal (TF), la recurrente no logró acreditar debidamente la utilización de los activos cuya depreciación pretende deducir en el ejercicio. La recurrente debió presentar documentos adicionales que acrediten la utilización de los activos fijos en las obras culminadas en el ejercicio, como serían correos electrónicos, cuadernos de obra, reportes, informes, entre otros, o documentación que acredite que los bienes fueron alquilados (facturas emitidas, guías de remisión, contratos de alquiler). Por último, la recurrente tampoco logró probar que los bienes permanecieron inactivos en el ejercicio (con kárdex de almacén, guías de remisión, entre otros). (V. P. Zúñiga Dulanto) [TF, RTF 01389-1-2021, 12/02/2021] Leer más

Una municipalidad puede inscribir la independización con el título archivado de los aportes

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. En este caso, el Tribunal Registral (TR) se pregunta: ¿procede la inscripción de la independización en mérito a título archivado y la transferencia de dominio solicitada por la Municipalidad Distrital de Casa Grande? En el caso concreto de la independización de un predio, el artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) establece que todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio. «Estos requisitos tienen por finalidad publicitar de manera completa las dimensiones del predio sobre el cual recae el derecho de propiedad y otros derechos reales, de manera que tanto el titular como los propietarios de los predios colindantes tengan conocimiento de la extensión material de los predios. Los datos relativos al área, linderos y medidas perimétricas de un determinado predio pueden extraerse del contenido del título, de la partida matriz o del respectivo título archivado» (sic). Luego, la instancia registral, con relación a la independización en mérito al título archivado, advierte que la Séptima Disposición Transitoria del RIRP establece que para «proceder a esta forma de independización basta que obre en el título archivado los planos antes indicados con los datos que permitan efectuar una plena individualización del predios [planos se encuentren consignados el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes], es decir, que no se requiere documentación adicional para la procedencia de la independización vía título archivado (…). En el presente caso, de la revisión de los antecedentes registrales tenemos que (…) se encuentra inscrita la finca matriz denominada (…). En ese sentido al estar inscrito el acto cuya inscripción se solicita corresponde confirmar la denegatoria del título apelado respecto del acto de independización, pero teniendo en cuenta que no es el único acto materia de rogatoria, se deja sin efecto la tacha sustantiva y se confirma el numeral 1 de la denegatoria, pero con el carácter de observación» (sic). (V. P. Luis Eduardo Ojeda Portugal) [TR, R. 3939-2022-Sunarp-TR, 30/09/2022] Leer más

El uso y disfrute de un predio | Cláusula resolutoria expresa de una compraventa es inscribible

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. ¿Cuáles son las restricciones convencionales a la propiedad que pueden inscribirse en el registro? Para responder esta interrogante, el Tribunal Registral recuerda que las restricciones convencionales a la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender los atributos de enajenación o gravamen del bien, «salvo que la ley lo permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues existe un interés superior en que los bienes circulen libremente en el mercado. No obstante, las restricciones referentes al uso y/o al disfrute de un predio sí constituyen acto inscribible» (sic). Con el XCIV y el XCIX Pleno del Tribunal Registral, la instancia concluye que «pueden acceder al registro sólo las restricciones convencionales de la propiedad que no comprenden de manera absoluta ni relativa, los atributos de enajenación o gravamen, salvo que la ley lo permita. Por otro lado, el artículo 926 admite, aparte de las limitaciones expresamente permitidas por la normativa vigente, el pacto por el cual se establecen restricciones a las demás facultades o atributos del derecho de propiedad, como son el uso y el disfrute de los bienes» (sic). En el caso, se solicita la inscripción de las restricciones contractuales contenidas en el contrato de compraventa.  Leer más

Para determinar la calidad de constructor del vendedor del inmueble no basta con verificar tal actividad en su Ficha RUC

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Tribunal Fiscal | Impuesto de Alcabala. Los artículos 22 y 23 de la Ley de Tributación Municipal (LTM) establecen que la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al Impuesto de Alcabala, salvo la parte correspondiente al valor del terreno. Al no contemplar esta ley una definición de «empresa constructora», debe remitirse a la definición que contiene la Ley del Impuesto General a las Ventas, conforme con el criterio establecido por el tribunal en la RTF 06377-2-2006, Así, la LIGV señala los siguientes supuestos para que el vendedor califique como empresa constructora: Leer más

Aplicación supletoria de la ley de títulos valores | Olvidar consignar el signo monetario del precio de venta en la escritura pública no impide el registro

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. ¿Corresponde formular observación cuando al precio de compraventa no se le ha consignado el signo monetario, pero sí la unidad monetaria? Esta es la duda que resuelve el Tribunal Registral en este caso. Antes de resolverla, la instancia registral, en línea con Rezzonico, citado por Manuel de la Puente y Lavalle, recuerda que el precio es definido como «la contraprestación que efectúa el comprador, por la cosa que el vendedor le entrega en propiedad». Sin embargo, «la necesidad de precisar en número y en letras el precio no está relacionado con la complejidad del acto jurídico que lo contiene, sino con el propio instrumento público» (sic). El artículo 35 del Decreto Legislativo N.° 1049 fue discutido en el CCXXXIII Pleno del Tribunal Registral, que aprobó el siguiente acuerdo plenario: «La inobservancia de los requisitos formales que se refiere el Art. 35 del D. Leg. 1049 donde indica que deberá constar en letras y en números, el precio, capital, área total, cantidades que expresen los títulos valores, porcentajes, participaciones y otros datos no deben dar lugar a la denegatoria de inscripción» (sic). 

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Obras que duren menos de un año pueden acogerse a alguno de los métodos del artículo 63 de la LIR siempre que los resultados correspondan a más de un ejercicio

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Tribunal Fiscal | Impuesto a la Renta. De acuerdo con el Tribunal Fiscal (TF) las empresas dedicadas a la construcción que ejecutaban contratos de obras cuyos resultados correspondían a más de un ejercicio estaban obligadas a acogerse a uno de los métodos establecidos en el artículo 63 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR) y, por ende, llevar una cuenta especial por cada obra. En este sentido, aclara el tribunal, no es correcta la interpretación, pues la obligación formal de acogerse a uno de los sistemas solo aplicaba para los casos en los que los contratos duraran más de un año, ya que lo que importaba eran los ejercicios a los que correspondía atribuir los resultados de la obra. Actualmente el artículo 63 de TUO de la Ley del Impuesto a la Renta permite que las empresas se acojan a alguno de los siguientes métodos: Leer más

Se inscribirá la reversión de la propiedad si las partes confiesan por escritura pública que simularon el contrato que transfirió el predio

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. Con la doctrina, el Tribunal Registral (TR) define al negocio simulado de la siguiente manera: «[p]resupone el acuerdo de la otra parte acerca de la naturaleza simulada. Un contrato sólo es imaginable como negocio simulado cuando ambas declaraciones se hacen fingidamente de mutuo acuerdo (…). Nuestra legislación se refiere a la simulación señalando que esta puede ser absoluta, relativa o parcial. La simulación absoluta se encuentra regulada por el artículo 190 del Código Civil, la cual se configura cuando ‘se aparenta celebrar un acto jurídico cuando no existe realmente voluntad para celebrarlo’. Por su parte, la simulación relativa es definida por el artículo 191 (…). Como se aprecia, la diferencia entre la simulación absoluta y relativa es que en esta última existe un acto ocultado, el cual tiene efecto entre las partes siempre que no perjudique a terceros, lo cual no se presenta en la simulación absoluta.

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El registrador puede cuestionar la cancelación del saldo del precio de una compraventa con las declaraciones hechas por las partes ante el notario

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. Para el Tribunal Registral, «[e]s materia de calificación por las instancias registrales el verificar que el notario haya dejado constancia de haber efectuado las mínimas acciones de control en materia de prevención de lavado de activos a que se refiere el literal k) del artículo 59 del Decreto Legislativo del Notariado. Sin embargo, dichas declaraciones no se integran al contenido del negocio jurídico que es objeto de calificación registral por lo que no modifican ni alteran las disposiciones contractuales relativas al pago del precio» (sic). Leer más