Al transferir alícuotas, la calificación registral debe determinar cuál es el predio sobre el que se transfiere una cuota ideal

Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. La determinación del derecho real es uno de los contenidos del principio de especialidad que se regula en el numeral IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, así como en el artículo 4° y el artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Con este principio, en los casos de transferencia de cuotas ideales sobre predios, debe precisarse el porcentaje o proporción que corresponde al copropietario sobre el bien, "porcentaje que deberá guardar relación con lo publicitado por el registro. En este sentido, lo que el registro hace es efectuar la publicidad registral del acto traslativo a fin de que los terceros puedan saber quién es el copropietario y la cuota ideal que le corresponde sobre el bien. La cuota ideal, en consecuencia, debe ser un porcentaje que permita conocer los alcances del derecho de propiedad del titular registral (copropietario), la que será oponible conforme a lo dispuesto en el artículo 2022 del Código Civil (...). Así, cuando el artículo 96 del RIRP, establece que en el asiento de inscripción de una transferencia de cuota ideal debe indicarse la cuota con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, lo que se está sosteniendo es que en el asiento conste la cuota ideal que pertenecerá al copropietario como resultado de la transferencia. Esta asunción queda ratificada por el hecho de que se exige que la circunstancia de la cuota ideal con relación a la totalidad del predio aparezca en el título que se presente al registro o lo que es igual a decir que en el título debe figurar el porcentaje que con relación al íntegro del bien (y no con relación a una parte de éste), se está transfiriendo" (sic). Para el tribunal, el requisito contenido en el segundo párrafo del artículo 96 citado supone que se transfiera una parte de las alícuotas de copropiedad que le correspondan al transferente, pues, en este caso, su cuota ideal sobre la integridad del predio se verá modificada; por eso, esta circunstancia deberá constar expresamente en el título y en el asiento de inscripción. "No ocurre ello, cuando se transfiere la integridad de la cuota ideal que le corresponde en el predio al transferente pues en este caso no existe desmembración o partición de las alícuotas, sino que es la misma cantidad de alícuotas registradas las que se transmiten al adquirente, razón por la que bastará hacer referencia a que se transfiere el íntegro o la totalidad de alícuotas que le corresponden en un determinado predio" (sic). En el caso, el tribunal confirma la negativa de la registradora, pues existe incertidumbre con relación a cuál es el bien (predio de 158 ha, o predio de 27 ha con 5.500m2) respecto del cual se transfieren las cuotas ideales que traducidas referencialmente a la parte material corresponden a 150.00 m2. (Vocal Ponente Gloria Amparo Salvatierra Valdivia) [Sunarp, R. 3144-2021-Sunarp-TR, 23/12/2021]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Entidad comprometida: Oficina Registral de Cusco.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Artículo 2022 del Código Civil.

Información relacionada:

+ El Tribunal Registral explica los alcances de la calificación registral del título que contiene una ampliación de fábrica vía regularización. [Sunarp, R. 3164-2021-Sunarp-TR, 23/12/2021]

+ Hay que "dividir" y "partir" el bien y cumplir los requisitos de independización si se quiere registrar la venta material de una parte del predio bajo copropiedad. [Sunarp, R. 2144-2021-Sunarp-TR, 18/10/2021]