Si la habilitación urbana no cuenta con recepción de obras, no se puede inscribir definitivamente la transferencia de propiedad de los lotes

Sentencia del Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. En este caso, se solicita la inscripción de la adjudicación otorgada por la Asociación de Vivienda Residencial Huancayo a favor de una sociedad conyugal, esto sobre un lote de terreno inscrito en una partida del Registro de Predios de Lima. La registradora observa el título, entre otras razones, porque entiende que, si bien se presentó una escritura pública de adjudicación del lote inscrito en la partida; no obstante, observa que consiste en una anotación provisional en virtud de la inscripción de una regularización de habilitación urbana ejecutada, donde se otorgó a la asociación el plazo de 18 meses para culminar las obras faltantes, "no verificándose que conste en dicha partida la inscripción de la recepción de dichas obras y por tanto la conversión en definitiva de todas las anotaciones provisionales" (sic). Así, según la registradora, no procede inscribir de manera definitiva la presente adjudicación; únicamente se podrá hacer de manera preventiva y en función de la inscripción de libre disponibilidad de lotes. "Sin embargo, el plazo otorgado a la asociación (18 meses) ha caducado a la fecha por lo que las anotaciones provisionales no tendrían vigencia" (sic); por eso, deberá inscribirse previamente la recepción de obras en la partida matriz. Llegado el caso al Tribunal Registral (TR), este entiende que, en efecto, no procede la inscripción definitiva de transferencia de propiedad de los lotes que integran una habilitación urbana que aún no cuenta con recepción de obras y en donde se autorizó la venta garantizada y libre disponibilidad de lotes. Sin embargo, precisa que la Ley N.° 29090 "no establece plazo de vigencia de la anotación preventiva del proyecto de la habilitación urbana aprobado en vía de regularización, por lo que debe estarse a lo dispuesto por la autoridad municipal" (sic). Dentro del contexto registral, explica el tribunal, el procedimiento de habilitación urbana tenía dos etapas perfectamente definidas: (1) la aprobación de la habilitación urbana y (2) la recepción de las obras finales; se puede distinguir una etapa intermedia entre ambas: la ejecución de las obras de habilitación urbana. Es decir, luego de obtenida la aprobación de la habilitación urbana y la autorización para la ejecución de las obras, corresponde al habilitador la ejecución de ellas para que el predio rústico o eriazo se convierta en un predio urbano que cuente con los respectivos servicios públicos. La primera etapa implica únicamente la aprobación e inscripción del proyecto de la futura urbanización. Así, "no puede concluirse que la sola aprobación de la habilitación urbana implica la existencia de lotes de terrenos urbanos, pues como queda indicado, se requiere de la ejecución de las obras de habilitación y la inscripción de la resolución de recepción de obras finales" (sic). Con la sola inscripción de la aprobación de la habilitación urbana, únicamente se tiene -en el ámbito registral- el proyecto de la futura lotización y, por lo tanto, no existen propiamente lotes de terreno urbanos, sino "futuros lotes urbanos". De esta manera, bien sea una habilitación urbana nueva o una habilitación urbana ejecutada, la sola aprobación del proyecto de habilitación -incluso con la autorización de compraventa garantizada o de libre disponibilidad de lotes- se registra como anotación preventiva a la espera de su conversión en asientos definitivos a partir de la inscripción de la recepción de obras. (V. P. Andrea Paola Gotuzzo Vásquez) [Sunarp, R. 2311-2020-Sunarp-TR-L, 11/12/2020]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículos 31, 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

* Artículos 2010 y 2011 del Código Civil.

Entidad comprometida: Registro de Predios de Lima/Asociación de Vivienda Residencial Huancayo.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* CXXI Pleno del Tribunal Registral, realizado el 6 de junio del 2014: "Cuando la resolución municipal de aprobación de la habilitación haya autorizado la libre disponibilidad, las inscripciones se harán preventivamente (pues es la primera etapa). Las anotaciones preventivas se convertirán en definitivas al inscribirse la recepción de obras (segunda etapa)".

Jurisprudencia, informes y doctrina relacionada: ninguna.