El Tribunal Registral admite que es posible establecer la reserva de aires sobre aires

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De acuerdo con el Tribunal Registral, el término "aires" no se encuentra definido en el Código Civil; sin embargo, de la interpretación conjunta de sus artículos 954 y 955 (la extensión del derecho de propiedad), es posible afirmar que los "aires" son el derecho o la facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes o sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueño del terreno sea la misma persona u otra diferente. En el desarrollo de esta resolución, luego de consultar toda la legislación pertinente (ver Ficha legal de la noticia), la instancia registral asume que, salvo disposición contraria del reglamento interno, "azotea" o "aires" son conceptos equivalentes, "con lo cual el titular del último nivel de la edificación: azotea, adquiere la facultad de sobreelevar que implica el derecho de construir más pisos o niveles, teniendo en cuenta los límites establecidos por los parámetros urbanísticos, o los límites señalados en el reglamento interno". En el caso, se tiene que la junta de propietarios acordó que el propietario de la sección de propiedad exclusiva denominada "Unidad Inmobiliaria N.° 1" tenga derecho a reservarse los aires de las áreas ocupadas de la azotea de esta unidad y de la Unidad Inmobiliaria N.° 2. Así, ¿es posible que el propietario de una unidad inmobiliaria o sección de propiedad exclusiva pueda reservarse los aires sobre aires de las dos unidades que conforman la edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común sin perjudicar las áreas comunes? Conforme con lo expuesto por los artículos 954 y 955 del Código Civil, el Tribunal Registral entiende que "esto es posible física y jurídicamente, a no ser que existan limitaciones al respecto en el título de propiedad o el reglamento interno de la edificación y no se infrinjan los parámetros urbanísticos y edificatorios relativos a la altura máxima permitida y los términos de la licencia de edificación, aspectos estos últimos que son competencia de las municipalidades (...). No obstante, atendiendo a la naturaleza de la propiedad horizontal para que dicho pacto tenga expresión registral, es decir, para que se produzca la reserva de aires sin independización o con independización, será indispensable que se cuente con el acuerdo previo de la junta de propietarios y, de ser el caso, (reserva de aires con independización), la modificatoria del reglamento interno de la edificación para la asignación de porcentajes de participación en los bienes y áreas comunes. No se trata de que el derecho a sobreelevar una edificación a que tiene derecho el propietario de una sección de propiedad exclusiva se encuentre condicionado a la expresión de voluntad de la junta de propietarios, sino que como hemos indicado por las características propias de una edificación en el régimen de propiedad horizontal, resulta necesaria la intervención de la junta de propietarios para extender el asiento de reserva de aires en la partida matriz o para independizar los aires de la futura edificación en una partida registral" (sic). (Vocal Ponente Pedro Álamo Hidalgo) [Sunarp, R. 224 -2021-Sunarp-TR-L, 04/02/2021]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículo 954 y 955 del Código Civil.

Entidad comprometida: Registro de Predios de Lima.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Artículo 40, inciso h), de la Ley N.° 27157.

* Directiva N.° 009-2008-Sunarp/SN, aprobada mediante la Resolución N.° 340-2008-Sunarp-SN, del 23 de diciembre del 2008.

Jurisprudencia, informes y doctrina relacionada: ninguna.

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