Mirada al cielo | Los alcances jurídicos de los aires o azoteas, según entiende el Tribunal Registral

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. En el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando una de las secciones de la propiedad exclusiva se ubica en la azotea (aires), no es necesario el acuerdo de desafectación de zona común y posterior transferencia de la edificación levantada sobre la azotea al titular registral de esta siempre que la edificación no se levante sobre zonas comunes. Para el Tribunal Registral (TR), salvo disposición contraria del reglamento interno, "azotea o aires son conceptos equivalentes, con lo cual el titular del último nivel de la edificación: azotea, adquiere la facultad de sobreelevar que implica el derecho de construir más pisos o niveles, teniendo en cuenta los límites establecidos por los parámetros urbanísticos. Asimismo, en el reglamento interno pueden también establecerse límites respecto al número de niveles que podrán edificarse (...). Ahora bien, uno de los límites que se presenta son las zonas comunes de la edificación, que según su destino o naturaleza pertenecen a todos los propietarios del inmueble una vez que se hayan enajenado las secciones de dominio exclusivo, por lo que los aires en cuestión no podrían proyectarse sobre áreas de dominio común. Estando a lo señalado, debe entenderse que, si bien la extensión de los aires puede abarcar más allá de la proyección de las unidades inmobiliarias sobre las que se encuentran, dicha extensión no puede afectar derechos de terceros ni la proyección de los aires de las zonas comunes, pues esta tendrá la misma condición que la unidad sobre la que se ubica, salvo que el reglamento interno disponga lo contrario, o se acuerde con posterioridad su desafectación y transferencia" (sic). Sobre este punto, el CXLIX Pleno del Tribunal Registral, realizado en la sesión extraordinaria bajo modalidad no presencial los días 2 y 3 de mayo del 2016, tomó el siguiente acuerdo: "Azoteas o aires. En la legislación peruana son conceptos equivalentes azotea o aires, sin perjuicio de lo que al respecto señale el Reglamento Interno (...). En el Reglamento Nacional de Edificaciones la azotea es definida como: '(...) nivel accesible encima del techo del último nivel techado. La azotea puede ser libre o tener construcciones de acuerdo con lo que establecen los planes urbanos (...). La directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común, aprobada por Resolución N.° 340-2008-Sunarp-SN de 23/12/2008, en sus considerandos, define a los 'aires' como: '(...) la facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes. Esta figura se conoce también en doctrina como derecho de vuelo o levante (...)'" (sic). (V. P. Rosario del Carmen Guerra Macedo) [TR, R. 5115-2022-Sunarp-TR, 23/12/2022]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículo 2011 del Código Civil.

Entidad o persona comprometida: Myriam Lourdes Castro Manrique.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP).

* R. 340-2008-Sunarp-SN, que aprueba la Directiva N.° 009-2008 sobre Régimen de Propiedad Exclusiva y Común.

Información relacionada:

+ Un proyecto puede desarrollar más pisos que los fijados en los parámetros urbanísticos siempre que no supere la altura máxima resultante en metros lineales. [MVCS, Inf. Téc. Leg. 003-2022-Vivienda/VMVU-DGPRVU-DV-JLHP-KCG, 7/02/2022]

+ El Tribunal Registral admite que es posible establecer la reserva de aires sobre aires. [Sunarp, R. 224 -2021-Sunarp-TR-L, 4/02/2021]