El uso y disfrute de un predio | Cláusula resolutoria expresa de una compraventa es inscribible

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. ¿Cuáles son las restricciones convencionales a la propiedad que pueden inscribirse en el registro? Para responder esta interrogante, el Tribunal Registral recuerda que las restricciones convencionales a la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender los atributos de enajenación o gravamen del bien, "salvo que la ley lo permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues existe un interés superior en que los bienes circulen libremente en el mercado. No obstante, las restricciones referentes al uso y/o al disfrute de un predio sí constituyen acto inscribible" (sic). Con el XCIV y el XCIX Pleno del Tribunal Registral, la instancia concluye que "pueden acceder al registro sólo las restricciones convencionales de la propiedad que no comprenden de manera absoluta ni relativa, los atributos de enajenación o gravamen, salvo que la ley lo permita. Por otro lado, el artículo 926 admite, aparte de las limitaciones expresamente permitidas por la normativa vigente, el pacto por el cual se establecen restricciones a las demás facultades o atributos del derecho de propiedad, como son el uso y el disfrute de los bienes" (sic). En el caso, se solicita la inscripción de las restricciones contractuales contenidas en el contrato de compraventa. El registrador denegó la inscripción señalando que, de acuerdo con el artículo 2019 del Código Civil, concordado con el artículo 882 del mismo cuerpo legal, no es posible la inscripción de las restricciones contractuales relativas a la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. La recurrente señala que no hay una prohibición, sino un requisito previo que debe cumplirse para poder transferir la propiedad, máxime cuando dicha venta se efectuó en términos muy favorables para la asociación, buscando el vendedor, precisamente, que dicho inmueble continuara como un bien destinado a casa-hogar para niños de la calle y talleres. "Y no ser posteriormente materia de una venta indiscriminada a un tercero, como hoy pretende hacerlo el actual presidente de la asociación, después de 16 años de efectuada la venta" (sic). Luego de revisar el título archivado, el tribunal advierte que "dicha restricción no tiene amparo en una norma legal, es decir, tiene su fuente en la voluntad de las partes, el numeral 1 de la cláusula sexta es nula o se entenderá por no puesta en atención a lo dispuesto por el Artículo V del Título Preliminar del Código Civil, según el cual 'Es nulo el acto jurídico contrario a las leyes que interesan al orden público o a las buenas costumbres', teniendo, en consecuencia, el propietario del bien todas las facultades de transferirlo o gravarlo (...). Ahora bien, respecto a los numerales 2 y 3 de la cláusula sexta, estos no versan sobre la disposición y/o gravamen del predio, sino sobre el uso y disfrute del derecho de propiedad del predio que se transfirió. Entonces, siendo que las limitaciones pactadas en dichos numerales restringen los atributos de la propiedad respecto al uso y disfrute, estas en aplicación del artículo 926 del Código Civil son inscribibles para que surtan efecto frente a terceros, por tanto, sí resulta procedente que éstas se publiciten (...). Finalmente, las partes pactaron que la contravención a los numerales 2 y 3 dará lugar a la resolución automática y de pleno derecho del contrato de compra-venta y a la reversión de la propiedad a favor del vendedor. Estamos por tanto frente a cláusula resolutoria expresa. Estas cláusulas son inscribibles, tal como lo establece el artículo 13 literal b) del RIRP (...)" (sic). (V. P. Nora Mariella Aldana Durán) [TR, R. 3703-2022-Sunarp-TR, 16/09/2022]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículo 926 del Código Civil.

Entidad o persona comprometida: Registro de Predios de Lima.

Alejandro Desmaison de Rávago en representación de Inversiones Alquimia S.A.C. en Liquidación.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Artículos V del Título Preliminar y artículos 882 y 2019 del Código Civil.

* Artículo 13, literal b), del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), aprobado por la Resolución N.° 097-2013-Sunarp-SN.

Información relacionada:

+ Se inscribirá la reversión de la propiedad si las partes confiesan por escritura pública que simularon el contrato que transfirió el predio. [TR, R. 3408-2022-Sunarp-TR, 26/08/2022]

+ El Tribunal Registral impone su criterio: la inmovilización de partidas no impide la inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio. [Sunarp, R. 168-2021-Sunarp/PT, 12/08/2021]

+ Hay más información que verificar | Un error al consignar el número de partida registral en la escritura pública no puede impedir la inscripción de la transferencia. [TR, R. 2957-2021-Sunarp-TR, 10/11/2021]