¿Un bien futuro? | Compraventa con arras confirmatorias de un predio no determinado no es inscribible

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. "[N]no procede la inscripción de un contrato de compraventa con arras confirmatorias si existen obligaciones contractuales pendientes que cumplir por las partes, como la delimitación del predio objeto de venta, su independización y la suscripción de un contrato definitivo”, expresa el Tribunal Registral en este caso, en el que, según la instancia registral, "el Código Civil, no ha adoptado una postura respecto a la naturaleza de las arras, ni mucho menos hace el distingo qué arras se pueden adicionar a los contratos definitivos y que arras a los contratos preparatorios (...). Tal como están planteadas las cosas, este colegiado considera que la cuestión a dilucidar no es, si el presente contrato con arras confirmatorias es definitivo o preparatorio para determinar su vocación de inscripción, sino si en el presente caso, estamos ante un contrato con efectos reales, es decir con efectos traslativos de dominio ya que las arras confirmatorias no están previstas expresamente como acto inscribible, por lo que solo queda analizar si el contrato principal contiene los elementos esenciales de una compraventa (...), no obstante que el acto fue presentado como un contrato de compraventa de un bien inmueble, se puede verificar que no contiene todos elementos esenciales, en tanto no se ha descrito el inmueble objeto de dicha compraventa. Solo se indica que se trata de un predio de menor extensión no independizado con área aproximada de 150 m2, sin linderos ni medidas perimétricas. En tal sentido, estamos ante un bien no existente registralmente al momento de su celebración, quedando obligaciones pendientes que cumplir por las partes, como la determinación bien, la desmembración del predio y la suscripción de un contrato definitivo. Es cierto que el Código Civil admite la compraventa de bienes futuros, sin embargo, para que accedan al registro, y puedan llegar a generar una partida independiente, deben estar determinados contractualmente, además de cumplir con la aprobación de documentos administrativos y técnicos, como la aprobación de subdivisión municipal o la aprobación del reglamento interno luego de inscrita la fábrica, entre otros supuestos. Esto no debe confundirse con la pre independización de unidades inmobiliarias, que en efecto son bienes futuros determinados que acceden al registro como anotación preventiva, siempre que cumplan con los requisitos técnicos y administrativos pertinentes. En conclusión, estamos ante un contrato que, por sus características, no puede reputarse como un contrato de compraventa susceptible de inscripción por no tener efectos traslativos de dominio" (sic). (V. P. Rosario del Carmen Guerra Macedo) [TR, R. 2039-2022-Sunarp-TR, 27/05/2022]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículos 1477, 1529, 2011, 2019, 2011, 2019 del Código Civil.

Entidad o persona comprometida: Registro de Predios de Lima.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Artículo 94 de la Norma Técnica GE.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones.

Información relacionada:

+ La impenetrabilidad del registro: no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha igual o anterior. [TR, R. 1551-2022-Sunarp-TR, 25/04/2022]