¿Qué condiciones deben evaluar los registradores para inscribir un ejercicio de opción de compra?

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Tribunal Registral | Propiedad Inmueble. El Tribunal Registral resuelve que, en virtud al principio de legitimación, no corresponde cuestionar la validez de una opción de compra inscrita. Así, la calificación del ejercicio de opción se circunscribe al cumplimiento de las estipulaciones y condiciones establecidas en el contrato preparatorio para su inscripción. Sobre los contratos preparatorios, la instancia registral explica que "nuestro ordenamiento civil vigente ha recogido dos modalidades: el compromiso de contratar y el contrato de opción". Sobre esta última modalidad, con la doctrina nacional, el tribunal señala que "es un matiz del contrato preparatorio, definiéndolo a este último como '[...] el común denominador de cualquier contrato definitivo el cual se reduce 'a preparar y asegurar situaciones jurídicas para el futuro, comprometiendo a las partes a la formalización o ejecución de un contrato posterior. Su función, de consiguiente, es de garantía o aseguramiento contractual' (...). Asimismo, de acuerdo con el artículo 1422 del Código Civil el contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo, a diferencia de lo que ocurre con el compromiso de contratar que, según el artículo 1415 del referido código, debe contener solo los elementos esenciales del definitivo" (sic). Así, si se celebra un contrato de opción de compraventa, se establecerán todos los elementos estructurales y funcionales de dicho contrato, esto es, la determinación del bien cuya propiedad se va a transferir, el precio a pagar y la forma de pago; en la medida que el contrato se encuentra configurado de antemano en todos sus elementos y condiciones del contrato definitivo, quedando en el destinatario de la oferta solo la decisión de aceptarla o no. "En este sentido, al contener el contrato de opción de compra todos los elementos y condiciones del contrato definitivo, para el ejercicio del derecho de opción, no se requerirá la intervención del propietario del inmueble, por cuanto el contrato de opción constituye la voluntad de una de las partes necesaria para la formación del contrato, puesto que contiene la oferta, quedando pendiente solo la aceptación de la oferta, para que se perfeccione el contrato (...). De otro lado, si bien el contrato de opción confiere al optante el privilegio de la prelación frente a otra persona para celebrar el contrato definitivo dentro del plazo y condiciones determinados, nuestro Código señala que será oponible a terceros siempre que haya quedado debidamente registrado de conformidad con lo establecido en el inciso 2 del artículo 2019 concordado con el artículo 2023 del Código Civil" (sic) (cfr., artículo 148 del RIRP). (V. P. Aldo Raúl Samillán Rivera) [TR, R. 1496-2022-Sunarp-TR, 21/04/2022]

Ficha legal de la noticia:

Base legal interpretada o analizada:

* Artículos 1415, 1419 y 1422 del Código Civil.

Entidad o persona comprometida: Registro de Predios de Lima.

Valores agregados LEX:

Concordancias:

* Artículo 148 del Reglamento de Inscripciones de los Registros Públicos.

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