Quien conoce la partida registral y la cláusula resolutoria del contrato incumplida por el ahora vendedor no es un tercero adquiriente de buena fe
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Corte Suprema | Casación. Con la Ley N.° 287034 se autorizó al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) para que en coordinación con la Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN) realice las acciones administrativas de reversión a favor del Estado de aquellos terrenos del Proyecto Especial "Ciudad Pachacútec" en los que no se haya cumplido con lo establecido en la cláusula sexta de los respectivos contratos de adjudicación; asimismo, se dispuso reconocer la propiedad de los lotes de terreno para vivienda de este proyecto especial de los adjudicatarios que cumplieron con lo establecido en la citada cláusula sexta de sus respectivos contratos y que construyeron sus viviendas en los lotes adjudicados, realizaron obras de habilitación urbana y viven efectivamente en dichos predios. El artículo 10 del Decreto Supremo N.° 015-2006-Vivienda, que aprobó el reglamento de la Ley N.° 28703, detalla, entre otras, las siguientes causales de resolución de los contratos de adjudicación: "a) No haber concluido con la habilitación urbana y no haber construido hasta el 29 de diciembre del año 2000 una vivienda para habitarla. b) Haber subdividido el lote. c) Haber edificado contraviniendo la zonificación y el uso asignado al terreno. d) Haber transferido a terceros antes del término de cinco (5) años contados a partir de la fecha de suscripción del contrato. e) No residir ni haber fijado residencia o domicilio habitual en el lote de terreno adjudicado en el término de tres (3) años contados a partir de la fecha de la entrega del terreno" (sic). Con esto, la Corte Suprema, en este caso concreto, entiende que los recurrentes han sostenido que las estipulaciones fijadas en el contrato de adjudicación no les eran oponibles, en la medida que no fueron parte en la suscripción del documento, "más todavía si habían vencido los plazos que establecía como condición para la adjudicación, además de haber establecido su vivienda a través de la colocación de un módulo de madera con techo de esteras y plástico, cuya posesión fue reconocida por un proceso judicial de desalojo, donde se les restituyó la posesión del inmueble y, además, porque la resolución o recisión no perjudica los derechos adquiridos de buena fe (...)" (sic). Ahora, sobre la buena fe, la Suprema señala que esta "no ha sido acreditada en el caso concreto (...), desde que ellos mismos declararon haber tenido conocimiento de los asientos registrales del inmueble y que el beneficiario adjudicatario se encontraba facultado para transferir la propiedad del bien por haber superado los cinco años que le imponía la sexta cláusula del Contrato de Adjudicación, con lo cual quedó demostrado que conocían que el referido Contrato de Adjudicación se encontraba sujeto al cumplimiento de ciertas condiciones u obligaciones por parte del beneficiario, que finalmente no se cumplieron (...). Efectivamente, de los actuados se ha podido establecer que los recurrentes no pueden ser considerados compradores adquirientes de buena fe, en tanto si bien compraron de quien figuraba como titular adjudicatario del predio en el Registro Público, los mismos han reconocido en su escrito de demanda que 'como diligentes compradores' antes de suscribir el contrato verificaron que los plazos acordados por su vendedor y el anterior propietario (el Estado) para la resolución del mismo, habían vencido en exceso, por lo que no había ninguna limitación para la transferencia de la propiedad, tal como –sostienen– lo comprobaron de la Partida Registral donde se encontraba inscrito el inmueble, sin que exista gravamen o carga que impida la enajenación. Por lo mismo, quedó claro en sede de instancia la carencia de buena fe en los compradores, desde que adquirieron conociendo que se trataba de un predio que había sido adjudicado bajo condiciones resolutorias (como cumplir con la habilitación urbana, construir una vivienda y habitarla en un plazo que no exceda los tres años, no transferirla en venta antes de los cinco años y fijando su residencia o domicilio habitual en el predio adjudicado), que al no haber sido cumplidas por el adjudicatario podía ser revertido al Estado, conforme al procedimiento previsto por el marco normativo especial para dicho propósito" (sic). (Vocal Ponente Yaya Zumaeta) [CS, Cas. 1358-2018-Callao, 18/05/2021] Ficha legal de la noticia: Base legal interpretada o analizada: * Artículo 5° de la Ley N.° 28703 (que autoriza la realización de acciones administrativas de reversión a favor del Estado de los lotes de terrenos del Proyecto Especial Ciudad Pachacútec, aprobado por Decreto Supremo N.° 015-2006-Vivienda) y el artículo 10 del Decreto Supremo N.° 015-2006-Vivienda (que aprueba el Reglamento de la Ley N.° 28703 que autoriza la realización de acciones administrativas de reversión a favor del Estado de los lotes de terreno del Proyecto Especial Ciudad Pachacútec). Entidad o persona comprometida: Gobierno Regional del Callao. Valores agregados LEX: Concordancias: * Artículos 1363 y 1372 del Código Civil. * Ley N.° 28703, que autoriza la realización de acciones administrativas de reversión a favor del Estado de los lotes de terrenos del Proyecto Especial Ciudad Pachacútec, aprobado por Decreto Supremo N.° 015-2006-Vivienda. * Decreto Supremo N.° 015-2006-Vivienda, que aprueba el Reglamento de la Ley N.° 28703 que autoriza la realización de acciones administrativas de reversión a favor del Estado de los lotes de terreno del Proyecto Especial Ciudad Pachacútec. Información relacionada: + Es tiempo de leer y aportar | Siete días para comentar el proyecto de directiva de la SBN que regula la transferencia de propiedad estatal y el otorgamiento de otros derechos reales. [SBN, R. 0045-2021/SBN, 4/06/2021] + La gestión de los predios estatales | Vivienda reglamenta la Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales. [Vivienda, D. S. 008-2021-Vivienda, 11/04/2021]
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